• Земли, распоряжение которыми регулируется Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Строительство архитектурных сооружений на таких участках не предусмотрено. Либо необходимо получить разрешительные документы. Также важно вести строительные работы с соблюдением всех требований к нормам градостроительного законодательства.
• Земельные участки, на которых разрешено возведение гаражных строений, ведение приусадебного хозяйства. Сюда же относятся участки, занятые под здания и сооружения. Все отношения в данном случае регулируются Земельным и Градостроительным кодексами, а также законом об отдельном целевом использовании, в зависимости от категории использования. Земли относятся к категории участков, на которых можно возвести архитектурные строения.

Какие виды земель сельскохозяйственного назначения существуют?

Благоприятная экологическая обстановка на территориях сельхозугодий манит многих горожан. Желание обладать собственным клочком земли стимулирует покупку такого участка. Основное назначение этих угодий - ведение личного подсобного хозяйства, но, тем не менее, их можно использовать под строительство здания с учетом государственных норм. Эти земли представлены:

• Пастбищами и сенокосами;
• Лесополосами и пашнями;
• Залежами;
• Плодово-ягодными насаждениями или постройками, необходимыми для ведения сельскохозяйственных работ;
• Дорогами и прогонами;
• Защитными сооружениями, используемыми с различной целью.

Данные земли государство предоставляет для ведения учебной, исследовательской, хозяйственной или научной деятельности, направленной на развитие сельского хозяйства. Вся информация о разрешенном использовании регламентирована кадастровым паспортом земельного участка.

Какие типы строений, разрешенных к расположению на сельскохозяйственных территориях имеются?

Если Вы - владелец земельных просторов, но не знаете, что можно построить на этих площадях, то при подготовке необходимого пакета документов для разрешения строительства на земельных участках, вы должны учитывать, что там возможно возведение следующих архитектурных сооружений:

• Дома для личного пользования и ведение приусадебного хозяйства;
• Коттеджа;
• Внутрихозяйственной постройки;
• Здания, которое будет использоваться для хранения собственного урожая или домашних заготовок. Это может быть погреб или складское помещение с обеспечением температурного режима внутри помещения.
• Садового или дачного домика. Его ставят на территориях садоводческих земель или дачного назначения.
• Производства продукции сельскохозяйственной области, в том числе растительного сырья. На этих территориях разрешено возведение: складских помещений, ангаров, а также других построек некапитального строительства, необходимых при осуществлении сельскохозяйственной деятельности.
• Фермерских хозяйств;
• Обустройства искусственных водоемов для разведения пресноводных рыб.

Как видим, о строительстве домов, как таковых, речи не идет. Тем не менее, в рамках развития инфраструктуры, допускается возводить дома на землях личного пользования.

Перед началом строительства на землях, имеющих сельскохозяйственное назначение важно оформить земельный участок в собственность, получить разрешение на строительство и составить проект будущего строения. Только после этого можно приступать к самому строительному процессу. По его завершению, постройку нужно будет зарегистрировать. При необходимости возведения капитального сооружения категорию земель переводят в жилой фонд.

Без разрешительных документов можно строить на землях сельхозназначения технические постройки: птичники, навесы, теплицы, сараи.

Фермерское хозяйство, что можно построить на таких угодьях?

Фермерские хозяйства относятся к отдельной категории сельхозугодий. Они могут использоваться для:

• Разведения диких животных, обеспечивающих удовлетворение охотничьих потребностей;
• Выращивания агрокультур на землях пахотного или плодородного назначения;
• Устройства пастбищ для разведения домашнего скота или птиц;
• Обустройства складских помещений для хранения продукции сельского хозяйства, овощных и фруктовых консерваций;
• Также допустимо строительство капитального жилого строения, не превышающего 3-х этажей. При регистрации здания, ему присваивается адрес. Можно оформлять регистрацию по месту жительства.
• Для обеспечения развития инфраструктуры требуются дороги и подъездные пути. Регламентом не определено, какого уровня дороги можно сделать в рамках фермерского хозяйства. Разрешение на обустройство дорог не требуется.

Обычно, для развития фермерского хозяйства выделяют участки площадью от 3 га земли. В качестве доказательств о целевом использовании участка выступает наличие живности на территории фермы: кроликов, кур, домашнего скота и других. Присутствие человека для ухода за ними необходимо ежедневно, что выступает в пользу постройки дома на землях сельхозугодий.

Определенных сроков, обязывающих к ведению фермерского хозяйства нет. Однако, для организации жилых строений, нужно ведение фермерской деятельности. Требований к объему сельскохозяйственных работ нет.

Отсутствие статуса фермера, а также сельскохозяйственной продукции для обеспечения торговой деятельности не является поводом для отчуждения права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Земельные участки для дачного строительства

Наиболее оптимальным вариантом для строительства жилого дома является приобретение земельного участка в садоводческом или дачном сообществе. Можно ли строить на землях дачного хозяйства капитальные строения? Перед тем как строить на землях сельхозугодий, нужно изучить устав СНТ или ДНТ. В нем имеется информация о расстоянии между соседними строениями.

Регламент законодательства определяет, что возможно возведение дачного домика или строения, не предназначенного для круглогодичного проживания. Но на этой жилой площади нельзя оформить регистрацию. По желанию можно построить капитальный жилой дом, но по документам это будет дачный дом для сезонного проживания.

Также ограничением служит то, что постройки целевого назначения (дом, баня, сарай) должны быть в единственном экземпляре.

Исходя из всего выше перечисленного, остается подвести итог: земли сельхозназначения можно использовать только по прямому назначению, т. е. для ведения разных видов сельского хозяйства. Что можно построить на этой территории? Строения, предназначенные для сезонного пользования, либо технические постройки, необходимые при ведении хозяйственной деятельности. Капитальные сооружения возможны лишь при ведении фермерской деятельности.

Виды земель сельхозназначения:

• Поля, пастбища и сады, составляющие основу всего хозяйства;
• Внутрихозяйственные дороги и средства коммуникации, дислоцирующиеся в пределах сельскохозяйственных угодий;
• Лесополосы, служащие защитой полей, высаженные на территории сельхозугодий;
• Объекты водного хозяйства, применяемые для разведения рыбы или иных объектов аквафауны и аквафлоры;
• Участки, непосредственно задействованные в производстве или используемые для обслуживания техники, в том числе имеющие на своей территории различного рода строения.

Очевидно, что каждый из вышеперечисленных типов земель может использоваться по-разному. Попробуем разобраться в нюансах и очертить разрешенное законом использование земель сельскохозяйственного назначения и определить круг людей, кто имеет право пользоваться такими землями.

Какие существуют виды разрешенного использования земель сельхозназначения?

Земельный кодекс РФ указывает на следующие способы использования:

• Ведение личного хозяйства;
• Сельхозпроизводство;
• Крестьянско-фермерское хозяйство;
• Строительство дачи;
• Садоводство;
• Рыбное хозяйство;
• Научно-исследовательская деятельность;
• Охотничьи хозяйства;
• Животноводство и некоторые другие виды деятельности.

Помимо того, в отдельную группу выделяются земли, причисленные к категории сельскохозяйственных угодий. Кадастровая стоимость земель из этого разряда превышает среднюю в границах определенного региона не менее чем на 10% и они находятся под охраной государства. К этой категории причисляются также земли с автоматической подачей воды на поля, испытующие дефицит естественной влаги и земли, используемые в научных целях.

Если говорить о том, кто имеет право пользоваться землями сельскохозяйственного назначения, то список таких лиц довольно широк. К нему относятся, как физические лица, имеющие статус фермера, в том числе, так и разнообразные организации граждан, а также научные и учебные заведения. В отдельную статью выделены общины коренных народов, что объясняется особой заботой государства о защите их старинного образа жизни, традиционных промыслов и древних способов ведения хозяйства.

Каковы правила строительства на землях сельскохозяйственного назначения?

Это самый главный вопрос, волнующий большинство наших граждан. Многие думают приблизительно таким образом - если земля принадлежит мне, то я могу делать на ней все что угодно, в том числе строить какие-либо объекты. Но это, к сожалению, а может и к счастью, совсем не так, особенно если речь идет о сельхозугодьях, определение которым мы давали выше.

На землях, которые числятся как особо ценные, не то чтобы строительство, а даже любая другая деятельность, отличающаяся от предусмотренной законом, категорически запрещена. Но на некоторых видах земель сельскохозяйственного назначения строительство все-таки разрешается, в том числе жилищное. Все зависит от категории выделенной земли.

Так, на участках для ведения крестьянского или фермерского хозяйства допускается возведение на них построек, включая подсобные и хозяйственные, без которых жизнедеятельность хозяйства не может обойтись. Очевидно, что при этом потребуется и постоянное присутствие хозяина земли, а это значит, что ему необходимо какое-то жилье. Только законом установлены некоторые ограничения, например, в этажности здания и другие нюансы. Но зато, построив жилой дом, можно рассчитывать на присвоение ему адреса, что позволяет прописать там всех его жильцов.

Совсем другие правила действуют относительно личных подсобных хозяйств, где допускается строительство лишь временного жилья, которое не подлежит обязательной регистрации в органах местной власти.

Что имеется в виду, под определением временное жилье? Это некапитальная постройка для размещения на определенное время работников хозяйства, а также сооружения теплиц или навесов для скота. Если же вы рискнете и все-таки построите капитальный дом на своем участке, то узаконить его вам точно не удастся. Были даже прецеденты, когда такие постройки были принудительно снесены соответствующими государственными службами после решения суда.

Что касается участков для сельскохозяйственного производства, например садов или пастбищ, то на них разрешается возводить постройки профильного назначения, фермы, к примеру, а вот для строительства жилья потребуется отдельное разрешение от органов местной власти. На землях для садоводческого хозяйства, к которым причисляются дачные участки, разрешается возведение дачного дома. Подобного рода строительство наиболее распространено, благодаря гораздо более простой процедуре оформления права собственности на такую недвижимость, а вот прописаться там хоть и можно, но очень хлопотно. Для этого потребуется недюжинная настойчивость и, возможно, помощь юриста.

Как осуществляется покупка земли сельхозназначения?

Приобретение участка, относящегося к данной категории, многие расценивают как недорогое, в сравнении с участками под застройку, предприятие. Такое вложение средств является разумной инвестицией, учитывая динамику, хоть и небольшого, но все же роста цен. При этом нужно помнить, что использование земли сельхозназначения регламентируется законами, а самовольное строительство на ней запрещено и без организации фермерского хозяйства возвести капитальное жилье, на что многие рассчитывают, не получится.

А чтобы не стать жертвой недоразумения или обмана, перед покупкой следует тщательно ознакомиться с документами земельного надела. Целевое назначение участка должно быть указано в правоустанавливающих документах. Кроме того, бывает сложно определить рубежи такого земельного участка, чем часто пользуются недобросовестные продавцы, сообщая неправдивую информацию. Поэтому землю сельскохозяйственного назначения лучше покупать непосредственно у муниципальных властей.

Земли сельскохозяйственного назначения предназначены для выращивания культур в целях обеспечения жизни людей. Что такое сельскохозяйственные земли и как их можно купить у государства? Давайте разбираться.

Использование земельных участков порождает земельные правоотношения между собственниками и государством.

Земля сельхозназначения: виды разрешенного использования

Сельскохозяйственные земли - это расположенные за чертой городских и сельских поселений наделы, основное предназначение которых заключается в выращивании с/х культур и обеспечении сельскохозяйственных нужд. (ст. 14 Земельного кодекса РФ).

Государство определило виды разрешенного использования таких земель. Здесь выделяются следующие направления деятельности человека:

1. Использование на нужды сельского хозяйства;
2. Обустройство пашен, сенокосов, пастбищ, растительных насаждений, садов, виноградников и прочих культур;
3. Ведение крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ);
4. Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
5. Ведение индивидуального жилищного строительства (ИЖС) - территории, предназначенные для возведения жилых и нежилых построек, а также земли для производства сельхоз культур (овощей, бахчи, виноградников и др.);
6. Ведение садоводства - посадка и уход за фруктовыми деревьями и кустарниками в целях обеспечения личных нужд граждан;
7. Ведение животноводческой деятельности (разведение скота и птиц);
8. Создание условий для выпаса скота и заготовки сена;
9. Ведение огородничества;
10. Формирование охотничьих угодий близь лесных насаждений;
11. Создание пасек и производство мёда;
12. Обустройство растительности защитного назначения;
13. Проведение лабораторных и научных работ с целью изучения сельскохозяйственного типа производства;
14. Разведение рыболовства;
15. Прочая деятельность человека.

Виды разрешенного использования закрепляются в ст. 14 ЗК РФ и входят в область охраны со стороны государства. Территории подлежат сельскохозяйственному производству и не могут использоваться вне целевого принципа.

Земли сельскохозяйственного назначения: участки для садоводства

Садоводческие земли являются одним из наиболее используемых типов земельной собственности. Территории можно купить не только физическим, но и юридическим лицам. При желании собственник имеет право купить надел у государства после аренды.

Виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения под садоводство:

1. Выращивание овощей, декоративных сортов культур, продуктов для питомников; 

2. Разведение грибных участков (мицелий) с целью их дальнейшего сбора и переработки; 


3. Выращивание фруктовых деревьев и кустарников;
4. Посадка и уход за ореховыми насаждениями; 

5. Разведение виноградников, плодоносных и ягодных кустарников; 

6. Выращивание семян для дальнейшего повышения урожайности садов; 

7. Выращивание фруктов для разрешенного производства напитков; 

8. Обустройство участков с пряностями.

Земельные участки для садоводства можно использовать и для огородничества, однако в таком случае потребуется соблюсти целевой принцип эксплуатации земель государства. После аренды земли для садоводства гражданин может купить право собственности и стать полновластным хозяином территории.

Что можно делать на земельных участках сельскохозяйственного назначения?

По аналогии с промышленными, рекреационными или водными, земли сельскохозяйственного назначения обладают правовым режимом. Виды разрешенного использования связаны с определением зон территорий. В нашем случае - это удаленность от городской черты и целевое использование для с/х производства.

Закон устанавливает, что земли сельскохозяйственного назначения разделены на следующие группы:

1. Первая категория земель: пастбища, угодья и сенокосы - вид разрешенного использования основан на эксплуатации участков под ЛПХ.
2. Вторая категория земель: угодья - эксплуатируются для производства винограда, фруктов, овощей и культур.
3. Третья категория земель: определены под сельскохозяйственные постройки (амбары, сараи, молотильни, коровники, загоны и др.).
4. Четвертая категория земель: водные объекты для производства рыбных промыслов.
5. Пятая категория земель: леса - можно использовать для развития охотничьих угодий.
6. Шестая категория земель: непригодные для выращивания сельскохозяйственных культур (болота, могильники).

Следует отметить, что все виды разрешенного использования могут иметь ограничения. Такое положение выражается в условной эксплуатации земельных участков.

Как можно купить землю сельхозназначения у государства?

Правовые отношения с сельскохозяйственной землей - это установленные государством сделки, изменяющие право собственности на участки в ходе аренды или купли-продажи наделов.

Земли сельскохозяйственного назначения находятся в собственности муниципальных и федеральных органов власти. Купить такие земли можно лишь при заключении договора с владельцем земли. В ходе продажи собственник составляет письменное извещение о реализации земли физическому или юридическому лицу. В свою очередь перед тем как купить участок, заинтересованное лицо направляет ходатайство в адрес муниципального органа. При составлении договора можно воспользоваться услугами земельного юриста . Специалист определит виды разрешенного использования и поможет выбрать наиболее привлекательную форму собственности для ЛПХ или ИЖС.

Если земля предоставляется в аренду, то срок составляет до 49 лет с правом дальнейшего выкупа. При этом купить сельхоз участок можно в любое время, но не ранее периода, который указан в договоре между собственником и арендатором угодья.

В 2014 году был принят, а в 2015 году дополнен классификатор видов разрешенного использования земельных участков. По нему все земли РФ делятся на 13 категорий, каждая из которых имеет уточняющие подкатегории. Основополагающий принцип классификации - целевое назначение. Так, выделяют земли для сельского хозяйства, жилой застройки, предпринимательства, производства, дачного строительства и т.д.

Земли сельхозназначения имеют код «1». Точный код, который указывается в документах на участок, состоит из цифры с дробью: вторая часть показывает, какой уточенный ВРИ у земли. Например, участок с обозначением «1.3» позволяет заниматься овощеводством. Всю информацию о землях сельхозназначения и видах разрешенного использования в 2018 мы собрали в таблице:

Номер ВРИ	Расшифровка	Особенности использования
1.1	Растениеводство	Выращивание сельскохозяйственных культур
1.2	Выращивание зерновых и других с/х культур	Производство любых сельскохозяйственных культур
1.3	Овощеводство	Выращивание овощей, возведение теплиц
1.4	Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур	Можно выращивать чай, цветы, лекарственные травы
1.5	Садоводство	Выращивание любых многолетних культур
1.6	Выращивание льна и конопли	На участке разрешено только выращивание этих культур
1.7	Животноводство	Участок разрешается использовать под пастбища, для покоса сена, для строительства сооружений для скота и первичной переработки продукции
1.8	Скотоводство	Разрешено разведение племенных животных
1.9	Звероводство	Участок может использоваться для разведения ценных пушных зверей
1.10	Птицеводство	Можно разводить любых домашних птиц
1.11	Свиноводство	Участок предназначен для разведения свиней
1.12	Пчеловодство	Можно разводить пчел и других полезных насекомых, размещать объекты, необходимые для их содержания и первичной переработки продукции
1.13	Рыбоводство	Размещение любых объектов, необходимых для аквакультуры
1.14	Научное обеспечение сельского хозяйства	Размещение «генных банков» и объектов, необходимых для научной или селекционной деятельности для получения ценных образцов
1.15	Хранение и переработка с/х продукции	Возможно не только хранение, но и первичная и глубокая переработка продукции с/х
1.16	Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках	Можно вести сельское хозяйство, но не возводить объекты капитального строительства
1.17	Питомники	Земли используются для разведения культур для получения рассады и семян и возведение любых сооружений, которые для этого необходимы
1.18	Обеспечение сельхозпроизводства	Строительство ангаров, гаражей, амбаров, башен, трансформаторных станций и т.д.

Если вас интересует «земли сельхозназначения виды разрешенного использования 2018», поскольку вы хотите сменить ВРИ, то вам стоит знать, что для смены основного вида использования или получения дополнительного в рамках разрешенных на данной территории необходимо только написать заявление. А вот для получения условно разрешенного ВРИ придется обратиться в комиссию про Росреестре или в суд.

Возможно ли строительство на участках с видом разрешенного использования земля сельхозназначения

На землях, предназначенных для сельского хозяйства, разрешено возведение построек для хранения и переработки продукции, а также для содержания и размещения сельскохозяйственных животных. Сюда можно с натяжной отнести и здания, которые требуются для поддержания хозяйства. Однако необходимость таких построек нужно будет доказать. Например, если у вас животноводческая ферма и животные нуждаются в круглосуточном уходе, то в качестве условно разрешенного ВРИ вы сможете получить разрешение на возведение дома. Однако сразу предупредим, что будет сложной процедурой, поскольку придется обратиться в комиссию при Росреестре или в суд.

Специалисты RFI consult проконсультируют по любым вопросам, касающимся видов разрешенного использования земель сельхозназначения в 2018, помогут сменить ВРИ или осуществить перевод земельного участка в другую категорию. Обращайтесь и убедитесь, что для нас нет невыполнимых задач!

Понятие земель сельскохозяйственного назначения

В пределах ст.7 Земельного кодекса РФ законодатель выделил 6 категорий земель согласно их целевому назначению и отдельно - земли запаса. Некоторые земли (поселений, транспорта, обороны) используются человеком в качестве пространственного базиса для размещения зданий, имущественных комплексов предприятий, инженерной инфраструктуры и других объектов. Они подвергаются наибольшему антропогенному влиянию.

Другие земли (особо охраняемых территорий, лесного и водного фонда) сохранили явственную связь с природой. Они используются преимущественно для организации рационального использования природных ресурсов, охраны окружающей среды и рекреационных целей.

И только сельскохозяйственные земли непосредственно используются для выращивания сельскохозяйственной продукции, являясь незаменимым средством ее производства. Земли сельхозназначения по праву считаются стратегическим объектом жизнедеятельности, основой экономического и экологического благополучия страны, каждого региона и муниципалитета в отдельности.

Определение сельскохозяйственных земель содержится в п. 1 ст. 77 ЗК РФ.

Ими признаются участки за чертой населенных пунктов, уже используемые для ведения сельского хозяйства или предназначенные для этой цели. Специфика правового режима земель сельского хозяйства обусловлена их целевым назначением, использованием для выращивания растений, разведения домашних животных, птицеводства.

Отличительным признаком земель рассматриваемой категории признается плодородие почв. Однако нельзя забывать, что часть земель сельскохозяйственного назначения используется для реализации второстепенных задач - размещения хозяйственных построек, защитных насаждений и пр.

Законодатель использует в нормативных актах такие категории как «земли сельхозназначения» и «земли сельхозиспользования». Их логический объем не одинаков. Можно утверждать, что:

• земли сельхозназначения - это составная часть земельного фонда России, выделенная в самостоятельную категорию согласно специфическому целевому назначению;
• земли сельхозиспользования - совокупность участков из состава земель промышленности, поселений и любых других категорий, по признаку основного хозяйственного назначения используемых в качестве сельхозугодий.

Попеременно, используя каждый из этих терминов, законодатель распространяет регуляторное влияние предписаний земельного законодательства на те или иные правоотношения.

Виды земель сельскохозяйственного назначения

Более ценными в составе земель рассматриваемой категории считаются сельскохозяйственные угодья, значимой характеристикой которых признается плодородие. Последние имеют приоритет в использовании и в силу ст. 79 ЗК РФ подлежат особой охране. В их числе:

• пашни;
• территории, занятые виноградниками, садами, кустарниками;
• залежи;
• пастбища;
• сенокосы.

Продуктивные сельхозугодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднюю по району/округу, признаются особо ценными.

Часть сельхозземель используется для размещения вспомогательных объектов, напрямую не связанных с выращиванием сельскохозяйственной продукции. Такие земли заняты:

• внутрихозяйственными путями сообщения;
• мелиоративными, инженерными системами;
• замкнутыми водоемами;
• коммуникациями;
• древесно-кустарниковыми насаждениями, защищающими сельхозугодья от вымывания, выдувания, дорожной пыли и подобного (обычно высаживаются на крутых склонах, вдоль дорог и водоемов);
• стационарными (коровники, птицефермы, склады, элеваторы) и нестационарными (теплицы, навесы) сооружениями для нужд агропромышленного комплекса.

Субъекты использования земель сельскохозяйственного назначения

Ст. 9 и 36 Конституции РФ гарантируют право пользования землями самому широкому кругу частных лиц и субъектов хозяйствования, не допуская дискриминации.

Несмотря на это, п. 1 ст. 78 ЗК РФ перечисляет землепользователей применительно к землям сельскохозяйственного назначения, включая в них «нетрадиционные» образования. Общий список:

• граждане, ведущие личное подсобное хозяйство;
• физлица, практикующие садоводство, огородничество, животноводство;
• крестьянские (фермерские) хозяйства, действующие на основании профильного Федерального закона РФ № 74-ФЗ, могущие не обладать статусом юридического лица;
• коммерческие структуры;
• унитарные муниципальные и госпредприятия,
• потребительские кооперативы;
• религиозные организации;
• казачьи общества;
• опытные и производственные отделения научных и образовательных учреждений;
• общины коренных малочисленных народов.

Некоторым из названных субъектов государство гарантирует особые условия. Так, малочисленные народы могут заниматься традиционными промыслами без получения участков в собственность или пользование.

Фермерские хозяйства имеют приоритетное право на получение земель, могут участвовать в программах льготного кредитования. В некоторых регионах они также имеют льготы при уплате налогов.

Общие положения об использования земель сельскохозяйственного назначения

Использование земель сельскохозяйственного назначения сводится к получению от нее пользы (экономической выгоды) как от естественного средства производства и территориального базиса для размещения вспомогательных сельскохозяйственных объектов. Целью эксплуатации таких земель признается удовлетворение потребностей граждан в продукции сельского хозяйства собственного производства, а также обеспечения прибыли субъектам хозяйствования агропромышленного комплекса.

Данные земли могут использоваться для:

• создания и развития личных подсобных хозяйств;
• огородничества;
• фермерства;
• садоводства;
• создания защитных лесных насаждений;
• животноводства;
• рыбоводства (аквакультуры);
• охотничьего хозяйства;
• выпаса скота;
• сенокошения;
• научных, исследовательских, учебных и иных подобных целей;
• дачного строительства.

В некоторых случаях на землях сельхозназначения возможно индивидуальное жилищное строительство. Однако в большинстве ситуаций строительство жилья и госрегистрация на землях сельхозназначения невозможна, возможна с ограничениями или только после перевода участков в состав земель населенных пунктов.

Участки земель сельхозназначения, расположенные на расстоянии не более 30 км от сел, не могут использоваться для целей, не связанных с хозяйствованием на земле.

Поскольку земли сельхозназначения обладают такой значимой характеристикой как плодородность, они не являются взаимозаменяемыми с землями других категорий (транспорта, связи, обороны). Очевидно, что общество заинтересовано в сохранении существующего объема сельскохозяйственных земель.

В пользу этого тезиса свидетельствуют сведения о приросте населения, а, соответственно, увеличении объема потребляемой в пищу сельхозпродукции. Кроме того, обеспечение насущных нужд населения в продовольствии собственного производства возведено в ранг проблемы национальной безопасности.

Вместе с тем, охрана земель сельхозназначения не должна тормозить рост городов, строительство линейных объектов и научно-технический прогресс в целом. Особенности правового регулирования использования и оборота земель сельхозназначения отражают сложность ситуации и поиск баланса между интересами общества и отдельных его членов.

Понятие рационального землепользования

Применительно к землям сельхозназначения и особенно плодородным угодьям актуальны проблемы рационального землепользования. Оно не должно истощать почвы, а, наоборот, способствовать сохранению и приумножению земельных ресурсов агропромышленного комплекса. Ключевые идеи рационального землепользования:

• земли должны использоваться максимально естественным для них образом;
• максимальные урожаи ограничены потенциальным плодородием и могут быть увеличены искусственно исключительно за счет истощения почв;
• необходимо поддерживать оптимальный баланс пашен, сенокосов и пастбищ;
• лесополосы и другие защитные насаждения должны сохраняться и восстанавливаться;
• следует минимизировать промышленное и другое несельскохозяйственное использование сельскохозяйственных земель.

В советский период рациональное землепользование обеспечивалось плановой экономикой. Колхозы и совхозы были крупными сельхозпроизводителями, обеспеченными посевным материалом, техникой и удобрениями надлежащего качества.

Режим эксплуатации земель был более щадящим и научно обоснованным. В современной России участки сельскохозяйственных земель подверглись дроблению, что утрудняет севосмену, проведение мелиоративных работ, борьбу с вредителями и реализацию других надлежащих мероприятий.

Арендаторы, будучи временщиками, а не постоянными хозяевами земель, заинтересованы в максимализации прибыли независимо от ухудшения качества почв. Перечень проблем можно продолжить. Очевидно одно: система рационального землепользования в РФ только формируются.

Специфика правового режима использования земель сельскохозяйственного назначения

Правовой режим использования сельхозземель регламентирован Гражданским и Земельным кодексами, а также Законом РФ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Примечательно, что под регулятивное воздействие последнего не подпадают участки предоставленные под личное подсобное хозяйство, гаражное строительство, а также те, на которых размещена недвижимость.

Основные положения, отображающие специфику правового режима сельхозземель:

• Сохранение целевого использования участков сельхозназначения.

Принцип оговорен ст. 1 вышеназванного Закона № 101-ФЗ и во многом декларативен. Прямого запрета на смену целевого назначения и/или разрешенных способов использования в отечественном законодательстве нет.

Исключение: продуктивные сельхозугодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднюю по муниципальному району либо городскому округу признаются особо ценными. В отношении таких земель может быть принято решение о недопустимости их использования для целей, не связанных с производством сельхозпродукции (п. 4 ст. 79 ЗК РФ).

• Установление граничной площади сельхозугодий, расположенных на территории муниципального района/округа, могущих находиться в собственности одного лица.

В силу п. 2 ст. 4 Закона РФ № 101-ФЗ ограничение определяется региональным законом, однако не может быть меньшим 10% сельхозугодий соответствующего района/округа.

• Возможность установления минимальной площади участков сельхозназначения региональным законом.

Это право, а не обязанность региональных властей (п. 1 ст. 4 Закона РФ № 101-ФЗ). Если лимит установлен, он должен равняться минимальной площади участка, предоставляемого для ведения фермерского хозяйства (п. 1 ст. 19.1 того же Закона). Представители аграрной науки ратуют за установление минимальных размеров участков сельхозназначения повсеместно. Мотивация: дробление сельхозугодий сводит к минимуму возможности рационального землепользования.

• Запрет передачи сельскохозяйственных земель в собственность иностранцам, иностранным компаниям.

Ограничение распространяется на субъекты хозяйствования, зарегистрированных на территории РФ, если хотя бы 50% их статутного фонда находятся в собственности иноземных лиц или компаний. Примечательно, что иностранцы и иностранные компании вправе получать сельхозугодья в аренду.

• Установление за публичными образованиями (субъектами РФ, а в случаях, оговоренных региональным законом, муниципалитетами) права приоритетного выкупа сельхозугодий на случай их продажи.

Во всех случаях, кроме продажи сельскохозяйственных земель с торгов их собственник обязан уведомить компетентный орган о факте продажи, объекте договора и продажной цене. Если в течение 30 суток поступил отказ либо уведомление было проигнорировано, продавец вправе заключить договор с выбранным им покупателем.

Отчуждать участок по цене, равной или превышающей фигурирующую в уведомлении, продавец вправе на протяжении всего следующего года. Если это срок прошел, необходимо повторное уведомление.

Договор, заключенный с нарушением права приоритетного выкупа, никчемен. Сегодня случаи использования публичными образованиями права приоритетного выкупа в России редки.

Глава III Федерального закона РФ № 101-ФЗ посвящена обороту долей в праве общей собственности на участки сельхозназначения. Законодатель не решился императивно установить минимальные площади участков сельхозназначения для обеспечения рационального землепользования и планирования мероприятий по поддержанию и восстановлению плодородия почв. Однако он разными способами предотвращает их дробление.

Одним из них можно считать признание оборотоспособности долей без выделения участков в натуре. Долю можно продать, подарить, обменять, передать в залог или ипотеку. Сложилась судебная практика, в рамках которой собственникам малозначимых долей сельскохозяйственных участков судьи отказывали в выделении доли, назначая соразмерную компенсацию.

Разрешенное использования земель сельскохозяйственного назначения

Земли в РФ поделены на категории. В пределах каждой категории выделяют подгруппы, которым характерны собственные виды использования. Параметры дозволенного землепользования устанавливаются в пределах соответствующей территориальной зоны, применительно к землям сельхозназначения - с учетом дифференциации почв по плодородию и продуктивности (эти параметры устанавливаются путем бонитировки).

Учитывая значимость земель сельхозназначения для государства и общества, обусловленную их плодородностью, основным видом разрешенного использования сельскохозяйственных земель должно быть хозяйствование на земле, производство сельхозпродукции. Осуществление вспомогательной деятельности и размещение производственной инфраструктуры на таких землях разрешается в порядке исключения при условии одновременного ведения натурального сельского хозяйства.

Осуществление условно допустимых видов деятельности (рыболовство, туризм, рекреация) допускается при условии, что это не мешает ведению сельскохозяйственного производства, его логистическому и инфраструктурному обеспечению.

Для земель сельского хозяйства (как и для земель населенных пунктов) актуально зонирование. Землеустроительные работы проводятся на уровне муниципалитетов и регионов. Местными властями зачастую разрабатываются классификаторы видов разрешенного использования земель сельхозназначения.

Таким образом, собственник земель ограничен в способах использования принадлежащих ему земель не только целевым назначением, но и видами разрешенного использования, установленными местными властями. Также стоит учесть, что установление вида разрешенного использования, не характерного для сельскохозяйственных земель, требует смены целевого назначения.

Это возможно по решению компетентного органа после проведения надлежащих землеустроительных и кадастровых работ при условии обоснования необходимости такого изменения. Сведения о смене разрешенных видов использования вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения

Обычно государство не вмешивается в вопросы реализации собственникам принадлежащих им прав по владению, пользованию и распоряжению законно приобретенным имуществом. Ненужную вещь можно отложить на потом, сломать или выкинуть. Но земли - это народное достояние, ценное и охраняемое имущество.

По этой причине в рамках Гражданского кодекса России законодатель установил возможность принудительного прекращения права собственности в случаях:

• неиспользования земель (ст. 284);
• ненадлежащего или нецелевого использования (ст. 285).

Положения названных статей являются общими и могут применяться к землям разного целевого назначения. Однако для сельхозземель они особо актуальны. Дело в том, что неиспользование пахотных земель (прекращение их обработки, полива, мелиоративных работ) само по себе может нанести неисправимый вред.

Земли могут истощиться, высохнуть, заболотится, зарасти древесной растительностью, быть заселенными вредителями. Приведение таких земель в состояние, пригодное для использования согласно целевому назначению, может быть утруднено и связано со значительными расходами.

Изъятие неиспользуемых участков возможно, если их целевое назначение связано с сельским хозяйством или строительством. Основанием изъятия признается неиспользование в течение 3 лет.

Использование не по назначению может заключаться в самовольной застройке, складировании стройматериалов или мусора, устройстве автостоянки. Срока длительности правонарушения не оговорено. Это означает, что компетентному органу достаточно установить факт ненадлежащего использования участка.

Случается, что земля используется по назначению, однако с нарушением принципов рационального землепользования, что приводит к истощению слоя гумуса, эрозии, иссушению или заболачиванию. Кроме того, возможна излишняя интенсификация использования земель - внесение множества удобрений, пестицидов, химикатов для повышения урожайности. Это может послужить основанием для изъятия земель по мотивам причинения вреда окружающей среде.

Порядок изъятия оговорен ст. 286 ГК РФ.

Компетентный орган принимает административное решение об изъятии. Если собственник согласен, участок продается с торгов, если же нет, то компетентный орган обращается в суд.

Примечательно, что факт изъятия не исключает возложение на правонарушителя обязательств компенсировать вред, причиненный его неправомерными действиями. Кодексом об административных правонарушениях оговорена ответственность за нецелевое использование участков в форме внушительного штрафа.

Для граждан максимальная сумма составляет 1%, для организаций - 2% кадастровой стоимости участка. При этом сумма штрафа для граждан не может быть меньшей 10 тыс. руб., для организаций - 100 тыс. руб.